房地产行业周报：杭州再降落户门槛 二手房销售回升-今日报

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板块行情：本周（4 月10 日-4 月14 日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌0.3%，在31 个一级行业板块中排名第12 位，板块强大于市。A 股天地源、新湖中宝周涨幅18.2%、9.6%，港股中国海外宏洋集团、中国金茂、越秀地产周涨幅31.8%、21.0%、10.9%，融创中国复牌后首日跌幅58%。

公司动态：1）中南收到深交所定增审核问询函，就公司经营层面、募投项目情况等方面做出问询。2）多家房企公布一季度销售数据，其中华润置地一季度销售金额约790 亿元，销售面积约339 万方，分别同比增加72%、37%，表现突出。

销售端：1）从我们监测的21 城数据来看，本周21 城商品房单日平均成交面积51 万方，周度成交面积357 万方，环比上升19%，回升力度较弱，同比上升77%；2）从11 城的二手房数据来看，周度成交面积213 万方，二手房环比上升28%，同比上升168%，为近五年高位水平。

政策要闻：1）中央层面：自然资源部基于去年600 万亩的基础，增加了50 万亩的土地利用计划总量。2）地方层面：北京房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策。杭州钱塘区放松外地户籍限购，1 个月社保即可购买钱塘区首套新房或二手房；全市进一步降低落户门槛，大专可直接落户，郊区三县市零门槛。深圳首个共有产权房即将入市，均为90 平以下的小面积户型。

安徽宿州、淮北实现公积金互认互贷，河南周口、济源、安阳、江苏常州提高公积金贷款额度。

政策点评：1）核心城市北京、杭州政策保持“小步快走”放松策略，局部区域宽松，贯彻房住不炒基调，防范市场过热；杭州落户门槛再降低，意在吸纳人口，利好房地产市场长期发展。2）非核心城市加大公积金贷款支持力度，给予购房补贴，用好需求端政策“工具箱”，合理支持刚性和改善性需求。

投资策略：震荡格局，左侧布局。预计2023 年仍以震荡行情为主，建议基于估值左侧布局，赚取高胜率受益，推荐方向仍为“两个中心，一个基本点”，1）以高能级城市复苏为中心，关注高能级城市土储占比高或者2022 年在高能级城市逆势发力拿地的公司；2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势，该过程将促使国央企估值得到系统性修复；3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。

风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。

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